La presente nota busca aclarar diversas noticias que se han difundido relacionadas con la propuesta del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México[1] (en adelante “el Programa”), desarrollado por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (en adelante “SEDATU”) del Gobierno Federal, en conjunto con los gobiernos de la Ciudad de México, el Estado de México, Hidalgo y Morelos, los cuáles integran el Consejo de Desarrollo Metropolitano.
¿Qué propone el Programa?
El programa referido contempla 6 ejes estratégicos, entre ellos, la regeneración ambiental, el desarrollo económico, policéntrico y movilidad y la refuncionalización y crecimiento urbano planificado.
A foja 163 del Programa se incluye un apartado denominado “Instrumentación” y “Herramientas para hacer realidad el programa”. En dicho apartado se contemplan dos instrumentos que, de manera justificada, generan preocupaciones.
El primero de ellos es el “Gravamen al desperdicio urbano”, en el cual se plantea desincentivar la subutilización o no construcción de inmuebles localizados en áreas consolidadas de la Zona Metropolitana. Dicho gravamen se plantea que sea de, por lo menos, el 1%, considerando como base gravable del nuevo “impuesto al desperdicio urbano”, el valor residual del terreno dedicado al máximo y mejor uso que permita la zonificación vigente para el predio o el valor comercial de inmuebles con el mismo uso de suelo de la zona.
El alcance propuesto no se limita a terrenos sin construir. La página 170 incluye como subutilizados, entre otros, los predios con coeficiente de utilización del suelo inferior a 0.25 y aquellos cuyas edificaciones valgan menos del 50% del terreno. Por ello, también podrían quedar comprendidos inmuebles ya construidos. Se sugieren factores de hasta 1.5 sobre la tasa, según la superficie. El propio proyecto califica estos parámetros como indicativos y remite a la legislación fiscal la definición de tasas, periodicidad, excepciones y gradualidad.
El segundo de ellos son los “Polígonos de Desarrollo y Construcción Prioritaria”, mencionados como complementarios al impuesto al desperdicio urbano, con los cuáles se pretende que las autoridades municipales, en coordinación con las estatales, puedan emitir declaratorias catalogando inmuebles baldíos o subutilizados en zonas consolidadas, asignando plazos de entre 2 y 4 años para que los propietarios edifiquen inmuebles conforme al aprovechamiento previsto por la zonificación.
Incluso se señalan municipios y alcaldías que, de manera obligatoria, deberán incorporar en sus planes y programas de ordenamiento territorial dichos polígonos, como Benito Juárez, Miguel Hidalgo, Ecatepec de Morelos, Naucalpan, Cuauhtémoc, Azcapotzalco, Iztacalco, Coyoacán, Iztapalapa, etc.
Finalmente, si no se edificara en el plazo establecido, procederá la enajenación forzosa del inmueble mediante subasta pública, con el objetivo de que el nuevo adquirente desarrolle el predio.
Esta figura tiene un antecedente en el artículo 85 de la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, que prevé polígonos prioritarios y remite a la legislación estatal los mecanismos de adquisición, incluida la subasta. Por tanto, deberá revisarse también el marco local vigente. Además, la página 171 del proyecto prevé inscribir la declaratoria en el Registro Público y restringir subdivisiones o modificaciones que impidan cumplir la obligación; de instrumentarse, sus efectos patrimoniales podrían presentarse antes de una eventual venta.
¿Cuál es el estado actual del Programa y cuáles son los pasos siguientes?
Es importante mencionar que aún no se ha aprobado el Programa, ya que se encuentra en consulta hasta el 22 de noviembre. La consulta se realiza mediante foros y asambleas, en las que se recibirán opiniones ciudadanas y técnicas. Una vez que este periodo se cumpla, el Consejo de Desarrollo Metropolitano lo someterá a consideración de las entidades federativas de la zona metropolitana y, una vez validado el documento de conformidad con el proceso legislativo de cada entidad, se promulgaría en la gaceta oficial de la Ciudad de México y en los periódicos oficiales de los Estados involucrados.
La eventual aprobación y publicación del Programa no crearía, por sí sola, el nuevo gravamen ni permitiría ordenar automáticamente la construcción o venta de un inmueble. El propio proyecto exige reformas fiscales y urbanísticas para instrumentar estas propuestas, además de los planes, declaratorias y procedimientos que resulten aplicables. Tratándose del gravamen, sus elementos deberán establecerse en la legislación correspondiente y respetar los principios de legalidad, proporcionalidad y equidad tributarias.
¿Es posible que el Programa elimine las herramientas señaladas en la presente nota?
Como consecuencia de las justificadas inconformidades expuestas por los medios de comunicación, sociedad civil, asociaciones y demás actores sociales, el pasado 18 de octubre se informó que revisarán y, en su caso, modificarán las herramientas referidas en la presente nota,
Asimismo, la Jefa de Gobierno de la Ciudad de México ha manifestado en diversas ocasiones que presentará observaciones a la SEDATU, con la finalidad de evitar malas interpretaciones relacionadas con el posible nuevo impuesto y los terrenos subutilizados. En el mismo sentido se ha pronunciado Julio Menchaca, Gobernador de Hidalgo.
Por su parte, el Secretario de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana de la Ciudad de México, sostuvo reuniones con integrantes de la Junta de Coordinación Política del Congreso de la Ciudad de México y expresó que el Programa es sólo orientador y no vinculante, insistiendo que no pretende impulsar alzas al predial o “ir en contra” de los terrenos baldíos o subutilizados.
No obstante, tales manifestaciones, la página 165 del proyecto prevé que, una vez cumplidas las formalidades legales, el Programa sea vinculante para las autoridades.
Finalmente, es importante mencionar que el artículo 38 de la citada Ley General establece un año, desde la aprobación del programa metropolitano, para expedir o adecuar los planes urbanos locales.
Conclusiones.
Si bien los pronunciamientos de diversas autoridades indican que el Programa posiblemente eliminará las herramientas antes referidas, no es posible afirmarlo.
En caso de que sea aprobado en los términos actuales, se requeriría la presentación y aprobación de iniciativas en los Congresos estatales, para la creación de los instrumentos referidos y, en ese momento, se analizará la procedencia de medios de defensa en su contra.
Contacto:
- Josemaría Ferez Gil, jferez@jaureguiydelvalle.com
- Everardo Astudillo Montemayor, eastudillo@jaureguiydelvalle.com
T.+5255.5267.4500
[1] El Programa completo se puede consultar en: https://pozmvm.sedatu.gob.mx/wp-content/uploads/2026/09/Consulta-Pblica_POZMVM-1-1.pdf
