Estimados clientes y colaboradores:
Por medio de la presente, nos permitimos hacer de su conocimiento el análisis respecto a la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral (en adelante “Ley General”), publicada en el Diario Oficial de la Federación el viernes 23 de octubre de 2026.
Este nuevo ordenamiento legal busca establecer un marco general de coordinación concurrente entre los tres órdenes de gobierno para la homologación, modernización e interoperabilidad de los catastros y los Registros Públicos de la Propiedad a nivel nacional.
1. Descripción y Objeto de la Ley
La Ley General se fundamenta en la fracción XXIX-R del artículo 73 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM). Su objetivo fundamental es fijar pisos mínimos de actuación y estándares técnicos comunes entre la Federación, las entidades federativas y los municipios, sin desplazar formalmente sus competencias originarias.
Entre sus pilares principales se encuentran:
- Rectoría y Gobernanza Técnica: Se otorga a la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) la definición de la política pública territorial y la administración de los recursos del programa de modernización. Por su parte, la Agencia de Transformación Digital y Telecomunicaciones (Agencia) actuará como la entidad que ejecute la parte normativa y tecnológica, responsable de emitir los Planes Nacionales, lineamientos de ciberseguridad y modelos de homologación. El INEGI coadyuva en materia cartográfica e información geográfica.
- Infraestructura Digital Unificada: Se prevé la implementación de la Plataforma Catastral Municipal (que albergará el mapa base cartográfico, trámites y módulos de gestión del impuesto predial) y la Plataforma de Registros Públicos de la Propiedad a nivel nacional.
- Mecanismos de Identificación: Creación de la Clave Única Catastral (CUC) como identificador único de cada predio, la Cédula Única Catastral y Registral la cual vincula la CUC con el Folio Real del inmueble, así como el uso obligatorio del sistema Llave MX para la autenticación e identificación digital en la realización de trámites.
2. Obligaciones para Autoridades Estatales y Municipales
Las autoridades locales quedan sujetas a un esquema de estandarización y subordinación técnica obligatoria bajo los siguientes rubros:
- Modelos de Homologación: Adopción estricta de requisitos, formatos y tiempos de resolución dictados por la Agencia de Transformación Digital.
- Integración de CUC y Cédula Única: Obligación de asignar la CUC e interoperar los catastros locales con los Registros Públicos de la Propiedad (RPP) correspondientes.
- Actualización Cartográfica Continua: Mantenimiento permanente de mapas georreferenciados mediante ortofotos o levantamientos vectoriales.
3. Repercusiones Jurídicas y Fiscales para los Contribuyentes
- Alcance del Derecho de Propiedad: La ley precisa explícitamente que la asignación de la CUC no constituye prueba plena de propiedad, posesión, superficie ni linderos, ni convalida actos nulos o irregulares. La fe pública registral y la tutela civil de los derechos reales se mantienen de manera exclusiva en los asentamientos del Registro Público de la Propiedad contenidos en el Folio Real.
- Validez de Notificaciones Digitales: Las resoluciones y notificaciones efectuadas a través de las Plataformas digitales y la Llave MX tendrán plena equivalencia y fuerza probatoria respecto a las notificaciones físicas, por lo que las cargas procesales e impugnaciones correrán a partir de los acuses electrónicos.
- Impacto en el Impuesto Predial y Reclasificaciones: La validación cruzada en tiempo real entre la cartografía de alta resolución y los folios reales implicará detección automática de discrepancias en metrajes o construcciones no declaradas.
- Consideramos que, aunque la Ley General señala que respeta la autonomía municipal, la actualización cartográfica servirá de base para que las tesorerías locales ajusten los valores catastrales, pudiendo generar observaciones y liquidaciones por diferencias de predial omitido de años previos y la actualización del impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI)en futuras transmisiones.
- Procedimientos de Corrección: El artículo 44 dispone que las inconsistencias entre la información catastral y registral deberán corregirse en términos de la normativa aplicable. La Ley General no establece un procedimiento especial y único para resolver todas las discrepancias.
Los errores de captura y las diferencias de información deberán atenderse conforme a los procedimientos administrativos catastrales o registrales que correspondan, ello conforme a los mecanismos previstos en las leyes administrativas locales (recurso administrativo o juicio contencioso administrativo local). Las controversias sobre la titularidad o extensión de derechos que requieran intervención judicial deberán resolverse por la autoridad competente, según la naturaleza del inmueble y del conflicto.
- Protección de la Información: El intercambio de datos deberá garantizar la protección de datos personales, la integridad, seguridad y trazabilidad de la información, conforme al artículo 44. El alcance de su consulta y tratamiento deberá examinarse a partir de las disposiciones secundarias y de la normativa aplicable.
4. Plazos a observar para la aplicación de la Ley.
La Ley General entró en vigor el 24 de octubre de 2026. El tercero transitorio otorga treinta días hábiles, contados a partir de su entrada en vigor, para emitir los lineamientos de implementación de los Planes Nacionales y los relativos a la integración, adopción e implementación de la CUC y la Cédula. El cuarto transitorio prevé treinta días hábiles, contados a partir del día siguiente a la entrada en vigor, para que la Agencia habilite las Plataformas.
Las autoridades catastrales y registrales deberán adoptar los modelos de homologación y las Plataformas a más tardar el 31 de diciembre de 2026, para su operación el 1 de enero de 2027, conforme al calendario que publique la Agencia. Los congresos locales contarán con ciento ochenta días posteriores a la entrada en vigor para adecuar su legislación, sin que el sexto transitorio los califique como hábiles. Por su parte, los ejecutivos de las entidades federativas y los municipios tendrán ciento ochenta días hábiles para armonizar su normativa, en términos del séptimo transitorio.
Será necesario esperar a que se emitan las disposiciones secundarias y las adecuaciones locales correspondientes para precisar el alcance operativo de la Ley General y sus efectos concretos sobre los propietarios y demás titulares de derechos sobre inmuebles. Su entrada en vigor no permite anticipar, por sí sola, modificaciones de derechos, incrementos de contribuciones o nuevas cargas para todos los particulares.
Continuaremos pendientes de la emisión de los lineamientos referidos para la implementación de lo dispuesto en la Ley General, para poderles brindar una asesoría personalizada respecto a los efectos e impactos que tendrá la implementación de la norma a los bienes inmuebles en territorio nacional y, en caso de ser necesario, interponer los medios de defensa necesarios y apoyarles y asistir en cualquier procedimiento de regularización o rectificación ante las autoridades correspondientes.
Contacto:
- Josemaría Ferez Gil, jferez@jaureguiydelvalle.com
- Everardo Astudillo Montemayor, eastudillo@jaureguiydelvalle.com
T.+5255.5267.4500
